Por qué tributa por AJD y no por ITP
Es la pregunta que sostiene toda la operación, y la respuesta no es fiscal sino jurídica.
Cuando un copropietario le compra su parte a otro, hay una transmisión: un patrimonio sale de una persona y entra en otra. Eso activa el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
En una extinción de condominio no ocurre eso. Cada comunero ya era dueño del inmueble entero, solo que de forma abstracta, en un porcentaje. Al extinguir la comunidad, ese derecho difuso se concreta en uno de ellos. La doctrina lo llama especificación de un derecho preexistente: nadie recibe nada que no tuviera ya, simplemente deja de estar repartido.
Como no hay transmisión, no procede el ITP. Lo que sí hay es una escritura pública inscribible, y eso activa el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notablemente más bajo.
| Compraventa entre copropietarios | Extinción de condominio | |
|---|---|---|
| Naturaleza | Transmisión patrimonial | Especificación de derecho |
| Impuesto | ITP | AJD |
| Tipo orientativo | 6 % – 11 % según CCAA | 0,5 % – 1,5 % según CCAA |
| Base imponible | Valor de la parte transmitida | Valor total del inmueble |
| Quién lo paga | El comprador | El adjudicatario |
Tipos orientativos. Cada comunidad autónoma fija los suyos y pueden modificarse cada ejercicio.
Ojo a la base imponible, porque es donde se equivocan casi todas las calculadoras de internet: en AJD se tributa sobre el valor total del inmueble, no solo sobre la cuota que se adquiere. Aun así, la diferencia de tipo es tan grande que el resultado sigue siendo favorable en la inmensa mayoría de los casos.
Los cuatro requisitos
El tratamiento favorable no viene por el nombre que se le ponga a la escritura. Depende de que la operación reúna estas condiciones:
✓ Para que se aplique el tipo reducido
- Que el bien sea indivisible, o que dividirlo lo desmerezca notablemente (art. 401 CC). Una vivienda lo es prácticamente siempre.
- Que exista compensación a los comuneros que salen, por el valor de su cuota.
- Que la compensación sea en metálico. Pagar con otro bien convierte la operación en una permuta, con otro tratamiento.
- Que la adjudicación sea proporcional a las cuotas y a la compensación entregada. Los números tienen que cuadrar.
⚠ Si falla alguno
La operación no deja de ser válida, pero cambia de casilla fiscal. Sin compensación, Hacienda puede verla como donación. Con compensación desproporcionada, como transmisión sujeta a ITP en la parte que excede. Y en ambos casos la factura se multiplica. Es exactamente el motivo por el que conviene revisar los números antes de la firma y no después.
Un matiz que suele jugar a favor: cuando el adjudicatario asume la parte de deuda hipotecaria que correspondía al comunero saliente, esa asunción puede computar como parte de la compensación, no solo el dinero entregado en mano. Lo desarrollamos en la novación del préstamo hipotecario.
Cuánto se paga: el AJD por comunidad autónoma
El AJD está cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté el inmueble —no de dónde vivan los copropietarios ni de dónde se firme la escritura.
Cómo se calcula
La fórmula es sencilla una vez se tienen los dos elementos:
- Base imponible: el valor declarado del inmueble completo, que no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro cuando este exista.
- Tipo aplicable: el vigente en la comunidad autónoma donde radica el inmueble.
- Cuota: base por tipo. La abona el adjudicatario, salvo pacto distinto.
El plazo para presentar la autoliquidación es de treinta días hábiles desde la firma de la escritura, en la administración tributaria autonómica correspondiente. Sin presentar el impuesto, el Registro no inscribe.
El valor de referencia de Catastro
Desde su implantación, el valor de referencia actúa como suelo de la base imponible: si el valor declarado es inferior, Hacienda liquida sobre el de referencia. Conviene consultarlo antes de fijar el precio de la operación, porque puede alterar tanto el impuesto como la compensación pactada.
Si el valor de referencia resulta desproporcionado respecto al mercado real del inmueble, existe la posibilidad de impugnarlo, aunque es un procedimiento con sus propios plazos y requisitos.
El exceso de adjudicación
Se produce cuando uno de los comuneros recibe más de lo que le correspondería por su cuota. Y ocurre casi siempre, por una razón obvia: si el inmueble es indivisible y se lo queda uno solo, ese uno recibe el 100 % teniendo derecho a la mitad.
La ley distingue entre dos situaciones muy distintas:
- Exceso inevitable, derivado de la indivisibilidad del bien y compensado en dinero. Es el caso normal de una vivienda y no debería generar tributación adicional por ITP.
- Exceso evitable, cuando el bien sí podía repartirse de otra forma o cuando la compensación no guarda proporción. Ahí sí puede quedar sujeto.
La diferencia entre una cosa y otra se juega en cómo esté documentada la operación: acreditar la indivisibilidad y la proporcionalidad de la compensación en la propia escritura es lo que evita discusiones posteriores con la administración.
📊 Caso orientativo
Tres copropietarios heredaron una vivienda de 240.000 € que no podía dividirse. Uno se la adjudicó entera y compensó a los otros dos con 80.000 € cada uno. En Andalucía tributaría 2.880 € por AJD (1,2 %), frente a los 11.200 € de ITP (7 %) de comprar esas dos cuotas: un ahorro de unos 8.320 €. Cifras orientativas; el resultado depende de la comunidad autónoma.
IRPF: ¿hay que declararla en la renta?
Depende, y la respuesta corta que circula por internet —"no tributa nunca"— es demasiado simple.
El punto de partida es que la extinción de condominio, por sí sola, no produce alteración en la composición del patrimonio: cada comunero recibe el equivalente a lo que ya tenía. Si no hay alteración patrimonial, no hay ganancia que declarar.
Ahora bien, esa neutralidad se sostiene mientras los valores se actualicen correctamente. Si al comunero que sale se le compensa por un importe superior al valor que tenía su cuota cuando la adquirió, esa diferencia sí puede constituir una ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Es una materia sobre la que el Tribunal Supremo se ha pronunciado y en la que la doctrina administrativa ha ido evolucionando, así que conviene comprobar el criterio vigente aplicable al caso concreto antes de dar por hecho que no hay tributación.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava las transmisiones. Y siguiendo la misma lógica que con el ITP, si en la extinción de condominio no hay transmisión sino especificación de un derecho, no se produce el hecho imponible.
El criterio general, por tanto, es que la operación no está sujeta a plusvalía municipal cuando se ajusta a los requisitos: bien indivisible, compensación en metálico y proporcionalidad.
Con dos advertencias. La primera, que si existe un exceso de adjudicación de los que sí se consideran transmisión, la sujeción puede reaparecer sobre esa parte. La segunda, que la gestión del impuesto corresponde a cada ayuntamiento, y no todos aplican el mismo criterio con la misma diligencia: conviene comprobar el trámite concreto del municipio, porque en muchos hay que presentar una comunicación de no sujeción aunque no se pague nada.
Extinción de condominio sin compensación económica
Es una de las consultas más frecuentes, y casi siempre viene de la misma idea: "como somos familia, se la dejo sin cobrarle nada".
Se puede hacer, pero deja de ser una extinción de condominio en sentido fiscal. Si uno recibe el inmueble entero y no compensa a los demás, lo que hay es una donación encubierta, y Hacienda la tratará como tal.
El cambio no es menor. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones tiene tipos progresivos, con reducciones que varían enormemente entre comunidades autónomas y según el parentesco. En algunas la factura entre padres e hijos es casi simbólica; en otras, considerable. Y para el donante puede además generarse una ganancia patrimonial en IRPF, pese a no haber cobrado nada.
Antes de renunciar a la compensación, conviene hacer los números de las tres vías: extinción con compensación, donación, y compraventa. La diferencia entre ellas puede ser de varios miles de euros en cualquier dirección.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el AJD en una extinción de condominio?
El adjudicatario, es decir, quien se queda con el inmueble. Es lo que establece la norma con carácter general, aunque las partes pueden pactar otro reparto entre ellas. Ese pacto vincula a los copropietarios, pero no cambia quién figura como sujeto pasivo ante Hacienda.
¿La extinción de condominio está exenta de ITP?
Más que exenta, no está sujeta: no se produce el hecho imponible porque no hay transmisión, sino especificación de un derecho que ya existía. La diferencia es técnica pero importante, porque la no sujeción depende de que se cumplan los requisitos. Si no se cumplen, el ITP reaparece.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD?
Sobre el valor del inmueble completo, no sobre la cuota que se adquiere. Y ese valor no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro cuando exista. Es el error más común de las calculadoras que circulan por internet, que aplican el tipo solo sobre la parte comprada.
¿Cuánto tiempo hay para pagar el impuesto?
Treinta días hábiles desde la firma de la escritura, presentando la autoliquidación ante la administración tributaria de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Fuera de plazo se aplican recargos, y sin el impuesto presentado el Registro no inscribe.
¿Es mejor una donación o una extinción de condominio?
Casi siempre la extinción, siempre que haya compensación real. La donación tributa por Sucesiones y Donaciones con tipos progresivos y puede además generar ganancia patrimonial en IRPF para quien dona, aunque no haya cobrado. Dicho esto, en comunidades con reducciones muy amplias entre familiares directos el cálculo puede cambiar: conviene comparar los tres escenarios con los números concretos.
¿Y si el inmueble está en otra comunidad autónoma?
Manda la comunidad donde está el inmueble, no la de residencia de los copropietarios ni aquella en la que se firme la escritura. Si hay varios inmuebles en comunidades distintas, cada uno tributa según su normativa.