Gananciales o proindiviso: no es lo mismo
Es la distinción que más dinero mueve y la que casi nadie explica antes de firmar.
Si estabais casados en gananciales
La vivienda no os pertenecía en porcentajes: pertenecía a la sociedad de gananciales, que es un patrimonio común sin cuotas. Al divorciaros, esa sociedad se disuelve y hay que liquidarla: hacer inventario de bienes y deudas y repartirlos entre los dos.
Eso no es una extinción de condominio. Es una figura distinta, con su propio procedimiento. Y tiene una consecuencia fiscal relevante: las adjudicaciones que se hacen al disolver la sociedad de gananciales cuentan con un régimen específico en la normativa del impuesto, más favorable que el de una extinción de condominio ordinaria.
Si teníais separación de bienes, erais pareja de hecho, o comprasteis antes de casaros
Entonces sí: cada uno es titular de un porcentaje concreto del inmueble, normalmente el 50 %. Eso es un proindiviso, y deshacerlo es exactamente una extinción de condominio, con su tributación por Actos Jurídicos Documentados.
⚠ Comprobadlo antes, no después
Puede darse el caso mixto: pareja en gananciales que además compró otra vivienda antes de casarse, o que la heredó. Cada inmueble sigue su régimen. Basta con mirar la escritura de compra y el régimen económico vigente en ese momento. Es una comprobación de diez minutos que decide qué operación hay que hacer y cuánto va a costar.
Y una precisión más, porque genera confusión: disolver la sociedad de gananciales no es lo mismo que liquidarla. Se disuelve con el divorcio, automáticamente. Liquidarla —repartir los bienes— es un acto posterior que hay que hacer expresamente. Hay parejas divorciadas hace años con la sociedad sin liquidar y la vivienda todavía a nombre de los dos.
El convenio regulador no cambia el Registro
Es el malentendido más caro de todos.
El convenio regula las relaciones entre vosotros, y aprobado judicialmente tiene fuerza ejecutiva. Pero que diga "la vivienda será para Ana" no convierte a Ana en propietaria única frente a todos los demás. Para eso hace falta otorgar la escritura correspondiente e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Mientras eso no ocurra, el inmueble sigue figurando a nombre de los dos. Con consecuencias muy concretas: no se puede vender sin la firma del otro, no se puede hipotecar, y si uno de los dos tiene un embargo, puede afectar al inmueble entero.
Lo eficiente es incorporar la operación al propio proceso de divorcio, de forma que el convenio y la escritura vayan coordinados y no queden años de distancia entre uno y otra.
📌 Caso real
Tras un divorcio de mutuo acuerdo, una expareja había pactado que uno de los cónyuges permanecería en la vivienda familiar. Sin embargo, la titularidad registral seguía siendo compartida y ambos continuaban figurando como prestatarios de la hipoteca, lo que generaba incertidumbre jurídica. Se coordinó la extinción del condominio con las medidas del convenio regulador, se negoció con la entidad financiera la situación hipotecaria y se organizó la firma de toda la documentación ante notario.
FALTAN LAS CIFRAS — valor del inmueble · compensación · capital hipotecario pendiente · tiempo transcurrido desde el divorcio hasta la regularización. No publicar este bloque sin ellas. Datos anonimizados.La hipoteca conjunta
Es lo que más operaciones frena, y conviene decirlo sin rodeos: el convenio no obliga al banco a nada.
Aunque el juez apruebe que uno de los dos asume el préstamo, la entidad no es parte de ese procedimiento. Frente a ella seguís siendo los dos deudores, y si el que se queda deja de pagar, el banco reclamará también al otro. Además, esa deuda seguirá computando en tu capacidad de endeudamiento, lo que puede impedirte comprar otra vivienda.
Para desvincularse de verdad hace falta que el banco acepte una novación del préstamo, y solo lo hará si quien se queda acredita solvencia suficiente por sí solo. Si dice que no, hay alternativas —subrogación con otra entidad, garantías adicionales, amortizar parte, o vender el inmueble— y todas están desarrolladas en extinción de condominio con hipoteca.
El orden correcto es este: hablar con el banco antes de cerrar el convenio. Si la novación no es viable, eso condiciona lo que se puede pactar, y es mejor saberlo antes de firmar que después.
Parejas de hecho
Aquí no hay régimen económico matrimonial que liquidar, ni convenio regulador que aprobar en cuanto a los bienes. Lo que hay es una copropiedad ordinaria entre dos personas, exactamente igual que si fuerais dos socios o dos hermanos.
Eso simplifica el planteamiento jurídico: se aplica directamente la extinción de condominio, con sus requisitos y su tributación. Pero también quita una red: no existen las reglas de reparto que sí tiene el matrimonio, así que todo depende de lo que conste en la escritura de compra.
Si uno aportó más dinero a la entrada o pagó más cuotas de la hipoteca pero la escritura dice 50 % y 50 %, reclamar esa diferencia después es complicado y exige prueba. Merece la pena reunir los justificantes de las aportaciones antes de sentarse a negociar.
📌 Caso real
Una pareja de hecho compró una vivienda años atrás al 50 %. Tras finalizar la convivencia, ambos querían reorganizar su patrimonio sin iniciar un procedimiento judicial, pero desconocían cuál era el mecanismo adecuado. Se estudió la documentación de adquisición, se comprobó la situación registral y se preparó una extinción de condominio adaptada a sus circunstancias, manteniendo una negociación fluida hasta alcanzar un acuerdo equilibrado.
FALTAN LAS CIFRAS — valor del inmueble · compensación pagada · plazo total. No publicar este bloque sin ellas. Datos anonimizados.Cuando la vivienda tiene el uso atribuido
Es un factor que se pasa por alto y que puede cambiar por completo el valor de la operación.
Si hay hijos menores y el juez atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores, ese derecho de uso no desaparece porque cambie la titularidad. Sigue pesando sobre el inmueble.
Dicho de otro modo: quien se adjudica la propiedad puede encontrarse con que no puede vivir en ella ni venderla libremente, porque el uso está atribuido a la otra parte. Y un inmueble con el uso atribuido a un tercero vale bastante menos en el mercado que uno libre.
Por eso la valoración tiene que tener en cuenta esa carga, y no basta con tomar el precio de mercado sin más. Es uno de los puntos donde más desequilibrios se producen cuando el acuerdo se cierra deprisa.
Cómo se hace
- Determinar el régimen y comprobar la situación registral del inmueble.
- Consultar al banco, si hay hipoteca, sobre la viabilidad de la novación. Antes de pactar nada.
- Valorar el inmueble, teniendo en cuenta el derecho de uso si lo hay.
- Acordar quién se lo queda y cómo se compensa al otro, coordinándolo con el resto de medidas del convenio.
- Firmar ante notario —a ser posible en el mismo acto que la novación— e inscribir en el Registro.
- Liquidar los impuestos que correspondan según el régimen.
En un divorcio contencioso el camino es más largo, porque primero hay que resolver las medidas y solo después se puede abordar el reparto. Aun así, la extinción de condominio puede plantearse igualmente por acuerdo entre las partes o, si no lo hay, mediante la división de la cosa común.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mi ex a vender la casa?
A vender su parte, no. A salir de la copropiedad, sí. Si teníais separación de bienes o erais pareja de hecho, cualquiera puede pedir la división de la cosa común y el juez ordenará la venta. Si estabais en gananciales sin liquidar, el camino es solicitar la liquidación de la sociedad, que también puede pedirse unilateralmente.
¿Hace falta hacer la extinción si el convenio ya dice que la casa es mía?
Sí. El convenio obliga a tu ex, pero no cambia por sí solo el Registro de la Propiedad. Hasta que no se otorgue la escritura y se inscriba, el inmueble sigue figurando a nombre de los dos, con todo lo que eso implica para venderlo, hipotecarlo o protegerlo frente a embargos.
¿Qué pasa si mi ex no quiere firmar?
Si el convenio aprobado judicialmente ya recoge la adjudicación, puede instarse su ejecución para que se otorgue la escritura, incluso en sustitución de la parte que se niega. Si no hay convenio o no lo contempla, queda la vía de la división de la cosa común.
¿Se puede quitar a un excónyuge de la hipoteca sin su consentimiento?
No. La novación es una modificación del contrato de préstamo y requiere la conformidad de la entidad y de los prestatarios. Lo que sí puede ocurrir es que, si vosotros habéis pactado que uno asume el préstamo y no lo cumple, el otro pueda reclamarle después lo que haya tenido que pagar. Pero frente al banco seguiréis siendo ambos deudores.
¿Cuánto cuesta hacerlo dentro del divorcio?
Los conceptos son los mismos que en cualquier extinción: impuesto, notaría, Registro y honorarios. La diferencia principal está en el régimen económico, porque la liquidación de gananciales y la extinción de condominio no tributan igual. Los detallamos en cuánto cuesta una extinción de condominio.
Llevamos años divorciados y la casa sigue a nombre de los dos, ¿qué hacemos?
Es más habitual de lo que parece, y no prescribe: podéis regularizarlo cuando queráis. Lo primero es comprobar qué dice el convenio y cuál es la situación registral y de la hipoteca. Si el convenio ya adjudicaba la vivienda, se trata de ejecutarlo. Si no decía nada, hay que plantear la operación desde cero.